2025년 7월 현재, 금융당국은 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계를 전국적으로 적용하고 있습니다. 이 제도는 대출 심사에 '미래 금리 상승 가능성'을 반영하여 부채 리스크를 사전에 통제하려는 목적입니다. 금리 상승기 속에서 대출 한도는 줄고 심사는 강화되었습니다.
DSR강화: 스트레스 DSR 3단계란?
2025년 현재 적용 중인 스트레스 DSR 3단계는 금융당국이 추진해 온 가계부채 관리 방안의 마지막 단계입니다. 핵심은 대출 심사 시 현재 금리가 아닌 ‘예상 금리’를 반영하여 상환능력을 평가하는 것입니다. 예를 들어, 기존에는 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율(DSR)을 산정할 때 현재 금리만을 기준으로 했습니다. 하지만 3단계에서는 변동금리 대출자의 경우 3% 포인트까지 가산한 금리, 고정금리 대출자의 경우에도 최소 1.5% 포인트를 더한 금리로 대출 상환능력을 심사합니다. 이 제도는 2024년 7월에 시작돼, 2025년 현재 전국 모든 금융권(1금융권 + 2 금융권)에 확대 적용 중입니다. 특히 대출금액이 1억 원 이상이거나 연소득 대비 부채 비율이 높은 대출자일수록 심사가 엄격하게 진행됩니다. 기존보다 대출 가능 금액이 20~40%까지 줄어드는 사례도 잦으며, 실수요자뿐 아니라 다주택자, 고소득층도 영향을 피하기 어렵습니다.
금리영향: 고정·변동 모두 DSR에 반영
2025년 현재 한국은행 기준금리는 3.5% 내외로 여전히 높은 수준이며, 시중은행의 변동금리는 6~7%, 고정금리는 5~6%로 형성돼 있습니다. 이에 따라 스트레스 DSR 3단계 적용 시, 심사 금리는 변동금리의 경우 9~10% 이상으로 계산됩니다. 대출 심사 시 적용되는 스트레스 금리는 다음과 같습니다:
- 변동금리 대출: 기준금리 + 3.0% p (예: 현재 6% → 심사금리 9%)
- 고정금리 대출: 기준금리 + 1.5%p (예: 현재 5% → 심사금리 6.5%)
이러한 가산 금리는 대출 가능 한도를 대폭 축소시킵니다. 예를 들어, 연소득 6,000만 원의 직장인이 과거에는 약 3억 원의 주택담보대출이 가능했다면, 2025년 현재는 2억 원 이하로 줄어들 가능성이 큽니다. 또한 다중채무자, 즉 기존 대출이 있는 사람이 추가 대출을 신청할 경우에는 모든 대출을 스트레스 금리로 산정해 총 DSR 40% 이하 기준을 충족해야 하므로, 실제 대출 가능성은 더 낮아질 수밖에 없습니다.
적용범위: 누구에게 얼마나 적용되나?
2025년 7월 기준, 스트레스 DSR 3단계는 다음과 같이 모든 금융권 및 전 대출자 유형에 확대 적용되고 있습니다:
- 모든 은행권 신규 대출자: 주택담보대출, 전세대출, 신용대출 모두 스트레스 금리로 DSR 심사 적용. 금액과 무관하게 적용 확대됩니다,
- 기존 대출자의 갈아타기·재대출: 금리 인하형 대환도 스트레스 금리를 적용해 심사하며, 일부 대출 한도 축소 사례 다수 발생합니다.
- 2 금융권 대출자: 캐피탈, 저축은행 등도 2025년 상반기부터 동일한 기준 적용 중. 일부 대출자는 1 금융보다 더 보수적 심사를 경험하게 됩니다.
- 전세대출 포함 전 대출자: 전세자금대출도 스트레스 금리 적용 대상이며, 실제 상환 능력을 철저히 따지게 됩니다.
이처럼 모든 대출 루트가 동일 기준으로 통일되면서, 우회적 대출도 사실상 불가능해졌습니다. 소득이 불안정하거나 대출금리가 높은 경우, 자산 보유 여부와 무관하게 심사에서 탈락할 수 있습니다.
2025년 현재 대출 환경은 금리 상승기 속에서 심사 기준이 강력해진 상황입니다. 스트레스 DSR 3단계는 단순한 규제가 아니라, 실질적 대출 가능성에 직접적인 영향을 줍니다. 대출을 계획 중인 경우, 현재 금리보다 높은 수준의 ‘스트레스 금리’를 기준으로 시뮬레이션을 진행해야 하며, 소득 증빙·기존 부채 관리·금리 유형 선택 등이 모두 중요해졌습니다. 부주의한 대출은 자산 축소로 이어질 수 있으니, 주의하셔야 합니다.
대출 관련 규제가 엄격해진 상황이니 꼼꼼히 살펴보셔서 진행하시는 것을 추천드립니다.