이번에는 2025년 기준으로 변화된 주택 담보대출 제도에 대해서 알아보려고 합니다. 물론 대출 없이 서울에서 내 집을 마련할 수 있다면 너무 좋겠지만.. 사례도 같이 담아 봤으니 현재 변화된 제도에 대해서 궁금해하시는 많은 분들께 도움이 될 것 같습니다.
1. 총부채원리금상환비율(DSR) 변화
DSR이란 본인이 가진 모든 대출의 원리금 상환액이 연소득의 일정 비율을 넘지 못하게 하는 규제입니다. 예시로, 연소득이 5천만원인 경우 DSR 40%라면 연간 상환 가능한 모든 대출금 원리금 총액이 2천만 원을 넘을 수 없습니다.
기존에는 수도권 대부분 지역에서 DSR 40%를 엄격하게 적용했으나, 2024년 하반기 부터 일반 규제지역은 DSR 적용 제외 또는 완화되었습니다. 2025년 현재는 고가 주택을 제외하면 대부분 지역에서 느슨하게 적용됩니다.
-사례-
서울 구로구에 아파트를 구매하려는 A씨(연소득 6000만 원)
과거 : 연간 상환금액 2,400만 원 한도로 제한되었습니다.
현재 : 비규제지역 취급, DSR 적용받지 않거나 소득 대비 60%까지 허용됩니다. 따라서 A시는 약 3,600만 원까지 연간 원리금 상환이 가능하게 되며, 대출한도가 크게 증가합니다.
2. 담보인정비율(LTV) 상향
LTV란? 집값 대비 최대 몇 퍼센트까지 대출이 가능한지를 의미합니다.
이전과는 달리 현재는 생애최초 주택구입자의 경우 최대 80%, 일반 무주택자 및 1 주택자의 경우 최대 70%가 적용가능합니다.
-사례_
경기도 수원시에 5억 원 아파트를 구매하려는 신혼부부 B 씨
과거(생애 최초 기준) : LTV 70% 적용, 대출한도 3.5억 원입니다.
현재(생애 최초 기준) : LTV 80% 적용, 대출한도 4억 원입니다.
과거에 비해 5천만 원을 추가로 대출받아 더 적은 자본으로 내 집 마련이 가능합니다.
3. 대출한도 확대 및 상품 다양화
과거 주택담보대출 최대한도가 4억 원 수준이었다면, 현재는 5~6억 원까지 확대 되었습니다.
-사례-
대전 유성구의 6억원 아파트를 구입하는 C 씨(1 주택자)
기존 최대 대출한도 약 4억 원 -> 현재 최대 4.5억 원까지 가능합니다.
생애최초 구입자라면 같은 상황에서 4억 8천만 원에서 5억 원까지도 대출이 가능합니다.
4. 정책모기지 대환대출(금리변동 -> 고정금리 전환)
2025뇬 정부는 고금리로 인해 금융 부담이 커진 대출자들을 위해 '정책모기지 대환대출'을 도입했습니다. 기존 변동금리 대출을 고정금리로 전환할 때 정부 보증으로 대출을 쉽게 갈아탈 수 있습니다.
-사례-
변동금리 5%로 3억 원을 대출받은 D 씨
->월 상환액이 급증하여 고정금리로 갈아타고자 합니다.
-> 위 정책을 이용해 고정금리 3.8%로 전환이 가능합니다.
이로 인해 월 상환액이 약 30만 원가량 절감됩니다.
잔액 5억 원 이하라면 누구나 신청할 수 있기에 수요가 많습니다.
5. 중도상환수수료 폐지
과거 대출 상환 시 1% 내외의 중도상환수수료가 부과되었는데, 2024년 하반기 이후 대다수 은행에서 폐지하였습니다.
-사례-
3억 원 대출 중 1억 원을 조기상환하려고 할 때, 과거에는 약 100만 원 중도상환수수료가 발생되었으나 현재는 수수료가 없습니다.
6. 청년, 신혼부부 특별우대 상품
생애최초, 신혼부부, 청년층을 대상으로 한 정책상품의 혜택이 확대되었습니다. 기존 보금자리론에 우대형 보금자리론이 추가되어 청년, 신혼부부는 더 많은 금리할인 및 한도 혜택을 받을 수 있습니다.
-사례-
서울에서 4억 원 아파트를 사려는 신혼부부(연소득 9천만 원)의 경우 일반 대출보다 0.2% p 낮은 금리 적용이 가능하며 디딤돌 대출과 함께 사용해 2억 원은 고정금리 2%대, 추가 2억원은 보금자리론으로 이용해 혼합금리로 대출이 가능합니다.
2025년 현재 주택담보대출 제도는 규제완화, 대출한도 확대, 금리 안정화를 핵심으로 한다고 쉽게 생각할 수 있습니다. 따라서 실제 대출 진행 전 아래 3가지를 꼭 확인해 보시면 좋겠습니다.
1, 지역 규제 여부 확인(DSR적용 유무)
2, LTV, DSR, 한도를 계산해 예상 대출 가능금액 산출
3. 일반 대출과 정책상품을 혼합해 금리 최적화